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房产暴利时代结束 McGrath退市箭在弦上

 

导语

上周,《澳大利亚金融评论报》独家披露McGrath 所谓的“内部文件”, 文章称截至去年11月份的前5个月中,McGrath已经累积损失高达130万澳元。消息一出,该公司股价瞬间跌至历史新低,收于0.49澳元,跌幅近5%。澳洲证券交易所(ASX)问责McGrath泄露尚未披露的消息,面对媒体、公众、监管机构的质疑,McGrath的境遇变得水深火热。

 

本月,各大媒体、经济学家、投资人几乎集体唱衰澳洲房地产市场。其中,地产成交量无疑是房地产行业的一个重要风向标。McGrath 作为澳洲最主要的房地产中介之一,业绩频频亮起红灯,“信息泄露门”事件更是把 McGrath 推到了风口浪尖。谁会是压垮McGrath的最后一根稻草?McGrath又该如何从风波中全身而退?地产中介业绩每况愈下,这难道是房地产市场泡沫破裂的信号?

 

本文将和大家聊一聊McGrath公司和创始人发家史、“消息泄露门”事件始末、 退市传闻,以及未来房地产市场的走向,最后给到一些专家们的投资建议。

 

谁是压跨McGrath的最后一根稻草?

 

1. “消息泄露门”始末

 

1月21日,《澳洲金融评论报》发布了独家新闻《McGrath 盈利预警  董事会解散》。

 

 

文章揭露McGrath 11月亏损130万澳元和董事会即将大换血,而这些信息还未通过证交所向公众披露。“消息泄露门”一出,McGrath股价持续走低, 1月25日创历史新低,收于0.495澳元,跌幅近5%。

 

 

事后,McGrath否认公司违反信息披露条列一说。现任董事长 O'Connor女士向媒体宣称:集团没有事前将任何数据和信息泄露给媒体,一切都是子虚乌有。

 

1月22日上午9点,McGrath 发布了公告 。其中解释了“公司此前对媒体报道毫不知情,所有的公开信息也没有得到董事会的认可。公司正在积极调查信息泄露的根源。” 

 

面对外界问责为何公司未及时披露消息。McGrath解释是“文章所提到的所谓的“内部文件”是11月份的数据,公司在12月14日就已经获得这些数据,但McGrath方面认为11月份的数据绝对不会对股价造成影响”。

 

 

但新南威尔士大学商学院(UNSW Business School)企业信息披露专家Mark Humphery-Jenner认为,“McGrath有义务对市场份额和拍卖清空率做出实际的,不含任何误导性的假设,并告知投资者可能何时达不到这些目标。如果McGrath因为考虑到自己的佣金收入下降,而去虚假和误导性的披露信息,这就触犯到法律了。” 况且是不是影响股价是市场说了算的,而不是靠个人感觉。

 

根据《ASX上市公司规则指导》第八条“持续的信息披露义务”:一旦上市公司意识到任何信息会对公司股价或公司市值产生影响,上市公司应当在合理切实可行的范围内尽快向公众披露此类“市场敏感信息”(包括发行债券、重大业务变化、财务状况变化、重大诉讼、潜在收购等)。

 

所以董事会的解释:“直到12月才得到11月的数据结果,而且也没有意识到会触及股价。”这种说辞显然有点自欺欺人。

 

在McGrath的公告中,还预计了公司今年上半年将陷入赤字。较去年同期的930万澳元,预计上半年息税、折旧和摊销前利润将大幅下降163万澳元,其中非经常性项目亏损5万澳元。这已经是公司两年内第4次盈利预警。公司还宣布,公司的原首席执行官、董事长和大部分董事会成员将集体离职 ,创始人John McGrath将接任临时执行董事。 

 

2.坏消息接二连三

 

其实早在去年11月6日公司就发布过第3次盈利预警。 当时,McGrath认为全年营业利润约为1300万澳元。 但行业分析师认为,这个数字看起来太乐观了,他们的预测是480万澳元。

 

利润下滑已经让股价变得惨不忍睹,才两年的时间,McGrath的市值已经亏损了近四分之三。在企业的权威,信誉和战略已经备受质疑的情况下,董事会暂缓第4次盈利预警,只报喜不报忧的行为也在情理之中了。

 

3.投资者信心缺失

 

古话说:“墙倒众人推。” 被媒体曝光之后,McGrath的瞬间表态掀起千层浪,投资者不满情绪高涨:“为什么董事会之前不承认公司的情况有多糟糕?对市场成交量的乐观描述是不是又一种拖延策略?” 

 

去年11月份,整个悉尼市场的独栋别墅和公寓拍卖清盘率还算稳定,维持在77%-80%。但是,McGrath的表现却和整个市场背离,当时集团依旧认定业季下滑是房地产市场大环境的问题,而不是自己的管理层出了问题。

 

直到本周,McGrath 才承诺改变战略计划,并承认今年上半年已是无利可图。面对投资者信心的缺失,McGrath发言人没有做出任何正面回答,只是矢口否认McGrath的误导市场行为。

 

4.竞争对手落井下石

 

屋漏偏逢连夜雨。正当McGrath业绩遭受重创时,他的主要竞争对手The Agency 挖走了McGrath 旗下35名经验丰富且高业绩的房产经纪人,还拿出了一份漂亮的“成绩单”。

 

截至2017年下半年,The Agency佣金总额达376万澳元,比上半年增加了45%。下半年该集团的成交物业总价值上涨了48%,达到1.950亿澳元,而成交量上涨了47%,达到322单,房屋挂牌数量上涨了30%,达到492单。

 

三个主要指标挂牌数量,成交量和总佣金都在2017年下半年大幅增长,显示公司业务运作良好, The Agency还预期 2018年盈利将实现100%的增长。看来McGrath这次是被The Agency完全KO 了,不仅营业额遭碾压,人才大量流失 对McGrath来说也是雪上加霜。

 

McGrath 的“芳华”时代

 

McGrath的创始人John McGrath出生在悉尼南部的一个工人阶级家庭,儿时梦想成为一个职业橄榄球运动员。然而,肺病终结了他的体育梦,转而从事房屋销售。事实证明他是天生的房地产经纪人。

 

24岁时,他就卖出了位于Point Piper顶级豪宅,创下当时1125万澳元天价成交记录。

 

1988年,John McGrath创立自己的房地产中介公司,并提出了基于诚信和透明度为原则的房地产交易理念。随后,他建立了一个在线房地产业务交易平台REA(realestate.com.au)撮合买卖房屋。

 

2009年,McGrath卖掉了他在REA的大部分股份,净赚了1440万澳元。但是如果他继续持有股份的话,那么现在的股份市值将近1.5亿澳元,是McGrath当前市值的2倍。

 

青年时期的John McGrath因为出色的业绩,曾被誉为“悉尼房地产先生”,他把McGrath一手打造成澳大利亚最成功的住宅房地产集团之一。 如今的McGrath在澳大利亚东海岸已经拥有96个办事处,如下图所示,公司遍布新南威尔士州,昆士兰州、澳大利亚首都和维多利亚州等。它已经成为一家集住宅物业销售,物业管理,抵押贷款,拍卖服务和职业培训5大类业务于一身的综合性房地产服务公司。

 

 

John McGrath的CEO之路

 

但他的CEO之路也不是一番风顺。2015年12月,公司IPO成功。在之后的7个月里,股价就上演了灾难性的一幕,从最初每股2.10澳元下跌了40%以上。

 

此后,管理层经历了一次大换血,他也卸任了首席执行官一职。一位拒绝透露姓名的McGrath的经纪人说:“放弃对一家以自己名字命名的公司的控制权是他无可奈何的选择。”

 

当年,John McGrath薪水减少了56%,年薪从2015年的744,765澳元降至2016年的327,415澳元。但他仍然是McGrath 的最大股东,拥有大约26%的股权。

 

 

《Good Weekend》杂志是这样评价John McGrath的。“他控制欲极强,而且还有点迫症患,从衬衫,到袜子、内衣裤,他都要按照自己的方式折叠和摆放。“ 但McGrath自己调侃道,“我只是有点执着罢了。”

 

眼下, McGrath高管集体离职,经纪人被挖墙脚,市场大环境又不给力, 在这种情况下,John McGrath临危受命出任临时执行董事,若想救公司于水火,可能还真需要一点破釜成舟,不撞南墙不回头的执着精神。

 

McGrath退市箭在弦上?

 

早在“消息泄露门”之前,McGrath 就已经向外界放风,有退市的想法。去年11月《悉尼先驱晨报》《澳大利亚人报》曾做过相关报道。

 

 

当时McGrath董事长Cass O'Connor表示,房地产大环境恶化对公司压力加大,公司可能考虑退市,但时间表未定。

 

上周六,《澳洲财经见闻》编辑为了找寻答案,佯作看房者,在McGrath各个中介处打探了一番,他们普遍认为,目前的混乱局面是因为高层意见不合,而引发的公司组织结构调整。John McGrath希望退市后,方便公司私有化管理。他们认为此次风波以及管理层的变动不会对公司业绩有任何影响。

 

McGrath有退市的想法已不是空穴来风。自2015年12月上市以来,McGrath已经面临4次盈利下调,股价一路下跌近70%,公司市值仅8000万澳元。

 

虽然公司承认没有卖家在蓄意做空股票,股价不会自杀式跳水,但2017年全年利润下降42%,市值缩水,扩张计划陷入僵局已成事实。四面楚歌下,McGrath退市似乎已经箭在弦上。

 

退市≠失败

 

退市企业不一定就是“坏孩子”。投资者往往会混淆公司退市和公司倒闭,但两者完全不是一回事。

 

在澳洲,大部分公司会因收购,兼并重组,流动性问题,上市成本太高等原因要求主动退市。从募集资金、吸引投资者、增强流通性等角度来看,公司IPO的好处不言而喻。但 McGrath选择退市私有化,也必定是着眼于公司长期发展。

 

退市私有化(Delisting privatization)是指由上市公司大股东作为收购建议者所发动的收购活动,目的是要全数买回小股东手上的股份,买回后撤销公司的上市资格,变为大股东本身的私人公司。

 

这是资本市场一类特殊的并购操作,与其他并购操作的最大区别,就是它的目标是令被收购上市公司摘牌,由公众公司变为私人公司。简单说就是,控权股东全数买入其他小股东的股份,然后主动要求退市。

 

那么问题来了,McGrath 2015年才上市,短短2年为什么就急着要退市了?

 

 

最主要的原因是,由于经营环境和业绩不佳,股价受到惩罚性下跌,McGrath认为股价被投资者低估了。当市值不能准确反映公司的价值时,私有化可以让公司不再以股价为中心,而是依据现金流等因素来做出决策,还可以提高公司除在股市外其他市场的融资能力,公司治理也会更加灵活。 

 

这显然是McGrath想要退市的动机之一。此外,退市私有化对业绩下滑的McGrath来说还有一些其他好处。

 

1.关注长期的业务目标

 

对上市公司而言,最大的矛盾就是既要满足股东的短期利益,又要实行长期的战略目标。 一家上市公司可能每隔几个月就被要求出一份业绩报告,这迫使一些上市公司把重点放在短期收益上,有时甚至会为了取悦股东放弃长期的战略计划。

 

McGrath退市私有化后,不需要每个季度交“成绩单”,也不需要与股东分享收入细节。相反, 公司可以致力于长期目标,而不用为达到短期市场预期而烦恼。

 

2.持续的控制经营权

 

在上市公司里, 因为要考虑大小股东的意见,大刀阔斧的战略调整和人员变动很难执行。而当McGrath退市私有化后,公司高层和大股东施展拳脚的时候可以少些阻碍,也不会存在敌意收购的可能性, 公司的所有者可以更好的控制公司的业务经营。

 

3.不公开信息的权利

 

由于上市公司的财务报表和各种公司动态信息都需要与公司股东分享,上市公司会面临来自监管机构、媒体以及投资者的巨大舆论压力。McGrath退市私有化后,不用接受监管部门监督,财务数据可以完全保密,不再按照ASX的要求向公众披露重大事件或新项目开发情况。公众监管少了,业绩考核的压力也没了。 

 

4.保持较低的费用

 

虽然上市的经济利益对于企业主来说可能是诱人的,但是完成这一上市过程的成本是巨大的。除了与IPO相关的高昂费用之外,上市公司也有责任提交季度盈利报告和其他必要的披露文件。这会使企业财务负担加重,并增加了大量成本。McGrath退市私有化后,企业的法律咨询费用、审计费用都可以适当减少。此外,收入可用于公司业务再投资或补贴公司法人和管理团队。

 

房地产大势已去?

 

McGrath作为澳洲最主要的地产中介之一,利润频频亮起红灯,是不是代表澳洲房地产行业的冬天已经来了?根据Domain数据显示,上周澳洲主要城市房屋成交量情况如下图。

 

 

此外,从Corelogic统计图表来看,截止1月28日,除了布里斯班房价上涨0.14%,1月份其余4大首府城市全线下跌,平均跌幅达0.34%。 悉尼的跌幅最大,达到0.61%。

 

 

房地产行业成交清淡,部分地产中介利润预警,楼市正在冷却已是事实。但一些地产分析师认为,从2012年开始,房地产价格已经累计上涨了75%,完全没有必要为几个百分点的下跌而焦虑。

 

 

可以肯定的是,今年房价不会崩盘,因为有基本面支撑市场底部,比如自住型需求依然不减、房源供应不足和人口增长等因素。

 

John McGrath也建议人们忘记价格的波动,把注意力转移到别处。因为当市场开始冷却的时候,每个月房价都会产生一些微不足道的变化,这是很正常的。 如何在今天的市场中寻找机会,才是人们需要关注的。以下是一些业内人士的建议,仅供大家参考。

 

如果你是房主,最大的机会在于债务管理。考虑一下,你的房屋贷款利率是不是最好?你可以看看现在的固定利率,一般固定比浮动利率要低?趁现在利率低的时候,降低债务水平。或者考虑从房屋升值的部分套利,从银行贷出更多的钱用于房屋的装修或者翻新。

 

如果你是买家,随着楼市的冷却,市场上的选择更多了,竞争更少了。你可以在你的预算内,对心仪的楼盘做些调研对比。通过一切手段来观察市场,尤其是房屋出售的数量,因为这会对房价产生直接正面的影响。但是不要试图去踩点,因为只有上帝知道什么时候才是“最好的时机”。

 

如果你是卖家, 卖房的时点已经不是现在要考虑的因素了,因为楼市接下来还会进一步冷却。准备好了就卖!与您所在地区最有经验的房地产中介交流一下,询问一下最近的成交情况,看看他们的建议,好的中介必须有自己的观点和应对市场的策略。

 

END

 

“这是最好的时代,也是最坏的时代”,英国文学家狄更斯曾这样描述工业革命发生后的世界。如今,我们就生活在这样一个分化的世界中。去年全球创造的财富82%都流向了最富有的1%的人群,而世界上最贫穷人群的财富并未见增长。

 

全球楼市的疯狂恐怕就是最好的印证,它使富的人更富,穷的人更穷。眼下,McGrath 的种种内忧外患,可以看成是澳洲地产行业的一个个案,但谁又能保证房地产行业不存在“多米诺骨牌”效应,楼市的泡沫永远不破呢?

 

备注:截止笔者发稿,1月McGrath 股价一路下探,1月30日以0.44澳元/股再次刷新历史新低。

 

参考资料:https://www.asx.com.au、《Continuous Disclosure: an Abridged Guide》、《ASX Listing Rules Guidance 》、《Sydney Morning Herald 》、《Australian》、《Australian Financial News》

热点新闻2018年07月17日 星期二

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