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在悉尼,遥不可及的房价背后有多少无处安放的梦想?

08月14日 08:25:52

 

悉尼被CNN评为“全球最棒的城市”,没有之一!

 

但是,悉尼绝对不是一座完美的城市,它也有它的缺点,但瑕疵无法掩盖悉尼的光芒。

 

 

悉尼不是完美的城市,但它却是最接近完美的城市之一,也是许多人的梦想之城。不知道有多少人在夜里辗转反侧,难以入眠,只为在悉尼真真正正的有个家?

 

不知不觉中,悉尼已经出现了两个阵营,“有房一族”和“没房一族”。“有房一族”多年以前就买下了他们的第一套房,之后他们中许多人还会投资房地产。而作为“没房一族”的低收入租客群把收入的30%以上耗费在房租上,然而即便这样,也没人能保证6-12个月的租期过后,他们是否还能继续住在租住的房子里,是否会颠沛流离。

 

是不是在悉尼,失去房产,梦想再多我们也将无家可归?

 

 

贫富分化正在撕裂澳洲

 

世界贫富差距正在不断扩大,这已经成为一个全球性问题。如果这一问题持续恶化,许多国家将社会分裂,甚至陷入混乱。富人更富,穷人更穷,世界比任何时候都分裂,澳洲也不例外。

 

悉尼景色秀丽,气候宜人,游客众多。这里汇聚了澳洲社会各界精英,人均年收入位列全澳前茅。

 

 

然而,众多衣衫褴褛、四处游荡的无家可归者,却为这座看上去光鲜亮丽的城市带来了“违和感”。

 

 

澳洲分配体制所造成的收入不平等和国际金融危机带来的社会冲击,让这些无家可归者成为澳洲社会贫富差距不断拉大的“代言人”。贫富分化加剧以及由此产生的社会阶层分化与对立,正在撕裂着澳洲社会。

 

据英国《卫报》先前统计,在过去10年的时间里,澳大利亚的常住人口增加了17.9%,但是社会住房只是增加了6.4%。除此之外,过快的房价增速也使得相当一部分人无法负担起最基本的居住需求,由此便出现了许许多多餐风露宿的无家可归者。

 

悉尼市中心的马丁广场(Martin Place)成了这些无家可归者天然的居住所。悉尼市长Clover Moore表示在与露宿街头的民众达成协议后,将彻底清除位于悉尼马丁广场的“帐篷城”。尽管协议已经达成,但无家可归者很可能将卷土重来。因为他们的生活在悉尼这个美丽又残酷的城市里根本无处安放。

 

而另一方面,据Fairfax传媒分析,新南威尔士州和维多利亚州有10万所大面积的房屋未被充分利用,光是悉尼和墨尔本就有超过2000套6居室的房子里只有一个人常住。

 

人口普查数据显示: 坎特伯雷-滨城(Canterbury-bankstown)、北部海滩(Northern Beaches)和Blacktown这些市政府辖区,只有一人常住的四居室房屋有1400到2000所不等。

 

 

来自澳大利亚住房和城市研究所新南威尔士大学研究中心的主任Hal Pawson表示,分析显示新州和维州有超过10万所未充分利用的房产,住房系统压力最大。与此同时,多达40%的家庭被租金搞得焦头烂额,房产供应被人为地限制了。

 

“报告数据显示,坐拥房产却并不居住的大多是65岁以上的老人,这部分有房的老年人,已经实现了财务自由,过上了游山玩水,周游列国的退休生活。而另一方面,却有越来越多的年轻家庭被房产市场拒之门外,不仅仅是买房; 就连租房,市场上都没有足够的房屋和房间。

 

据统计,许多一人独占一栋四居室以上大房子的大多是单身或丧偶的老年女性。然而残酷的是,单身女性也是增长最快的一群无家可归的人。

 

悉尼的街头露宿者在过去的六个月里增加了10%,不断恶化的住房负担能力使人们处于水深火热之中。曾经能负担起住房的人现在也面临无家可归。

 

仅在悉尼城中心地区,利用率不足的三居室、四居室和六居室住房中就有超过6000间空房,足够容纳成百上千名在马丁广场露宿的无家可归者入住。

 

明明有这么多空房间,但却不能被利用起来让无家可归的人们睡个好觉。这种残酷的现实,就是澳大利亚贫富差距最真实的写照。

 

 

现在入场悉尼房市,还能买到什么?

 

要想踏上悉尼房地产市场的阶梯,腰缠百万可能都觉得心虚。

 

据澳洲新闻网报道,2016年年底,悉尼中位房价超过200万澳元的区比房价在60万澳元的区数量少。

 

事实上,根据CoreLogic数据结构编制的图表显示,悉尼有14.2%的区的中位房价在200万澳元以上,11.2%的区中位房价在40万澳元和60万澳元之间。

 

相比之下,霍巴特中位房价在20万至40万澳元之间的郊区多于其它房产价位的区,布里斯本约28.8%的区的中位房价在这一范围内,即使是墨尔本仍然有6.3%的区在这一范围内。

 

在悉尼,中位房价介于100万至200万澳元之间的区比例最大,约39.4%。悉尼是全澳唯一大部分区的中位房价高于60万澳元的州府城市。

 

CoreLogic数据的研究部主管Cameron Kusher说:“对于想在悉尼买房的人来说,这是令人沮丧的。即使你看看悉尼的公寓房市场,只有6.5%的区中位房价低于40万澳元。虽然公寓房较便宜,但公寓房的低端市场也没有大量的供应。”

 

“在这样的价格水平下,低收入者根本不可能拥有自己的住房,无论是独立房还是公寓房。”

 

根据目前悉尼的中位房价,居民需要持有20万澳元以上存款才能买得起房。

 

澳洲财经见闻为您整理了这样一张图表:

 

 

深红色代表中位价在125万澳币以上房产聚集的区域;

红色代表中位价在80万-125万澳币房产聚集的区域;

红橙色代表中位价在65万-80万澳币房产聚集的区域;

桔色代表中位价在45万-65万澳币房产聚集的区域;

蓝色代表中位价在45万澳币以下房产聚集的区域;

 

从图中可以看出,假设你目前工作每周的工资为1,087澳元(56,700澳元每年)那么你能负担起的悉尼外城区的房产。如果运气好的话能在悉尼市区16千米以外的Lakemba找到房子。

 

悉尼四分之三的地区中的大部分住房,是普通家庭所买不起的。

 

在2015年,如果平均家庭收入为10万澳元,要想避免抵押还款不超过收入的30%以上,普通家庭买家只能购买房价在513,180澳元以下的房子。

 

在2005年,如果平均家庭收入为71,700澳元,悉尼有一半邮政编码地区的超过20%的房价是买家可以负担得起的。到了2015年,按照平均工资来计算,悉尼有四分之三的区的房价,有不到20%的是可以负担得起的。

 

据澳洲Domain房地产网报导,十年前,买家可以轻松地在悉尼的西区、南区和西北区的大部分地方找到便宜的房子。但现在,只有很小一部分邮政编码地区还有可负担得起的房子了,包括靠近Penrith的区和Canterbury、Bankstown一带。

 

城市未来研究中心主任兰多夫(Bill Randolph)表示,随着西南铁路线周围新的基础设施建设的兴起,这些地区也将变成热门,那里的可负担得起的房子也会消失。

 

虽然专家们时常提醒首次购房者,要找西区较远的房子,但其实这样的房子也已经越来越难以负担,如Blacktown,但在2015年,那里只有25%到30%的房子是可负担起的,而在2005年,这个比例是70%到75%。

 

“悉尼房价上涨迅速 ,导致目前首次置业人群年龄超过40岁。Mortgage Choice网站称以前人们都考虑在40岁的时候还清购房贷款,而现在到人们到40岁才开始购置首套住宅。”

 

首次置业人群年龄不断上涨,而房地产市场价格也没有下滑迹象。来自消费者保护团体Finder网站的Bessie Hassan表示,目前超过30%的首次置业买家年龄在35岁及35岁以上,比例还在持续增长中。Hassan称一想到60岁或60岁以上才能还清购房贷款,确实有些吓人。

 

年龄很大了才购买第一栋房产,会对生活质量与安全保障构成不良影响,还不清购房贷款的人其健康幸福指数比不上其他同龄人,而且有很大的风险会失去自己的房产。

 

悉尼房价的高涨导致了“代际问题”,澳洲年轻一代进入房地产市场很困难,要买房,可能需要他们的父母解囊相助了。这种情况,特别是在大城市,将变得越来越普遍。

 

 

前任澳联储主席史蒂文斯(Glenn Stevens)在接受采访时表示,澳洲的家长们,特别是悉尼的家长们,将需要牺牲一些自己的财富来帮助孩子们买房,对此他们应该有心理准备。

 

现年58岁的史蒂文斯说:“我认为我这一辈的很多人会发现,他们得在买房子的事情上给自己的孩子提供帮助。因为这几乎是孩子能进入悉尼房产市场的唯一希望。”

 

如果孩子们从父辈那里接收到可观的遗赠或遗产,他们会很快成为房产拥有者。但父辈年龄老大了才开始买房,不可能留下多少遗赠,因此子女的购房前景也变得很不乐观。

 

 

租房一代或将永远成为租房的一代

 

传统意义上的澳大利亚本是一个很少出租房的国度。然而,随着拥有自住房的梦想越来越远,越来越多的澳大利亚人开始选择租房。

 

在1994-5年至2013-14年间,租房居住的澳大利亚人口比例从25.7%增加到了31%。

 

 

“租房一代”(Generation Rent)已经成为世界各国的社会现象。租客们出生于上世纪80年代之后,面对飙升的房价和房产市场催生的贫富差距,只能选择以租房的形式在城市生活。

 

无论在新西兰、澳大利亚、英国还是美国,“租房一代”都成为了热点话题。

 

之所以是热点,因为它反映了不同世代的竞争:年老的、富足的有产者处在优势位置,他们从宽松的贷款条件以及历史的低房价中获益;年轻的、刚工作不久的整整一代人处在劣势位置。他们被驱逐出房产交易市场,只能暂时地或永久地活跃在房产租赁市场。

 

但从长远看来,一直租房住的家庭会因没有早些置业而处于更加不利的地位,社会贫富差距也会因为房产而不断拉大。

 

当前,年轻人是否可以买房,很大程度上取决于他们的父母甚至祖父母在当前房产市场的位置。如果父母自己就是租客、如果父母有过高杠杆的按揭,如果是老龄化家庭,那么子女很可能已经输在了起跑线上。

 

“有产者的子女最终会通过财务安排或继承成为有产者;无产者的子女如果无法出人头地,买房将永远停留在空想。

 

人们讨论这个话题,因为住房不仅仅是住房,它已经成为财务安全的基石。在人们传统观念中,房子代表着不会流失的财富,它提供了经济保障,意味着可以度过一个有尊严的晚年。

 

狄更斯《双城记》说:“这是最好的时代,也是最坏的时代。…我们的前途拥有一切,我们的前途一无所有。”这也许是对租房一代的最好注解。

 

那些流离失所的人们

 

澳大利亚是相对富裕的国家,可是近年来这里的无家可归者人数迅速增加。面对如此庞大的人群,社会福利机构也爱莫能助。根据一份统计,每五个前往福利机构求助的无家可归者中,就有一个无法得到帮助。

 

很多时候,我们都会不解,有手有脚的健全人怎么就会沦落到流浪的境地。

 

 

其实,都是迫不得已。当手中的钱根本无法为自己安置一个安稳的家,能遮风避雨的帐篷也算是一个栖身之所。

 

据安格利福利救济社(Anglicare)关于租金支付能力的调查新数据显示,悉尼有145000座可出租的房屋,但房型合适且租金在低收入群体(收入少于36000澳元)承受范围内的房子却很少。

 

据了解,对于领取社会救济金的租户来说,满足他们条件的房子只有30所(占总房数的0.2%),与去年同期相比减少了一半,去年满足条件的房子有76所(占总房数的0.5%)。

 

对领取最低工资的租户来说,他们的情况也不容乐观,调查发现,适合这个群体的房子仅有2228所(占总房数的15.4%),而一年前有2618所(占总房数的17.7%)。工资较低的人一样会面临现无家可归的风险。

 

目前那些租金一度较便宜的地区,如悉尼的西南区,蓝山以及中央海岸地区,现在租金都出现陡涨,已远超大部分低收入租客的负担能力范围。

 

在租房市场中,对单身人士和即将退休的人(出生在婴儿潮时期的那批人)来说,他们的利益更易受到损害,因为他们收入一大部分消耗在了房租上。这种情况导致的结果就是用于购买食物以及支付其他账单的钱已经所剩无几。

 

除此之外,安格利福利救济社(Anglicare)的调查报告还指出,市场上没有适合职场新人,残疾人或领取青年津贴的单身租客群的房子,适合退休租客群的房子也少之又少,仅有8所,而对于领取最低工资且没有家眷的租客群,适合他们租住的房子只有24%。

 

结语

 

悉尼的房地产市场大繁荣已经持续了五年,房价一年平均能涨10万澳元。

 

据澳洲Domain房地产网消息,2012年,悉尼的独门独院房的中位价是64.6万。今天,中位价早已超出百万。悉尼的人口也基本上分成了两组,一是坐拥价值数百万澳元房产的房主,一是成年累月租房的租客。

 

然而,悉尼房地产市场五年的持续繁荣改变的并不仅仅是房价。

 

房地产繁荣改变了悉尼的地理环境,造就了财富的分割,推动了一种房地产投资文化,这将对未来很多年产生影响。

 

目前,社会上已经出现了“阶级与阶级之间的不平等”、“世代与世代之间的不平等”,其“赢家”是自己或父母在优越地点拥有房地产的人们。

 

房租的升高、房价的飙涨,对某些人来说,带来了巨额财富。对另一些人来说,买一栋入门级的房子变得前所未有的艰难。

 

而在悉尼是否拥有房产,又将会在未来产生很大的累计效应。其中包括是否能接受“良好”教育,是否有工作、机会、房产财富。而且这还不像过去的几代人那样只影响到自身,而是将影响到后代。

 

如果你选择了悉尼,那就意味着要比其他人付出几倍多的努力。当梦想最终实现,得到的也是多于其他人几倍的成就感。

 

“择一城安居,遇一人白首”

 

愿我们都能梦想成真。

 

 

热点新闻2018年06月20日 星期三

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